Автор Сергей Волков президент Украинской Национальной Ипотечной Ассоциации (УНИА)

У украинских громад есть уникальный актив, который может финансировать их развитие десятилетиями. Без международных доноров, без «доброй воли центра», без повышения налогов. Конечно, речь идет о земле под застройку — ресурсе, который в странах Евросоюза давно превратили в фундамент местного развития.

Впрочем, в Украине этот потенциал до сих пор нереализован. Более того, он системно уменьшается из-за легальной, но экономически абсурдной схемы, согласно которой громады отдают этот актив почти бесплатно в аренду под строительство.

Результат предсказуем: пустые бюджеты развития, зависимость от субвенций и невозможность финансировать даже базовую инфраструктуру. Но главный вопрос не в том, почему это происходит, а кто на этом зарабатывает, пока громады теряют.

Что не так с бюджетами развития

Громады, согласно законодательству, формируют так называемые бюджеты развития. Казалось бы, логичная идея: деньги на инфраструктуру, школы, больницы должны накапливаться отдельно от текущих расходов. Но источники наполнения этих бюджетов буквально кричат: система спроектирована так, чтобы развитие было невозможным.

Недвижимость: после стремительного роста цен наступил полный штиль

Первый источник — продажа коммунального имущества. Громада получает деньги, когда продает здание или земельный участок. Но это же не финансовый поток, это распродажа собственных активов, которые к тому же ограничены и когда-то закончатся. Представьте семью, которая живет на деньги от продажи собственной мебели и бытовой техники. Рано или поздно продавать будет ничего, а купить новое будет не за что.

Второй источник — арендная плата за коммунальное имущество. Здесь подход более рациональный, потому что генерируется ежемесячный доход, не одноразовый. Но в большинстве громад аренда дает 1–3% бюджетных доходов, в больших городах — до 6%. Этих денег хватает разве что на латание ям на дорогах. Построить новую школу, проложить канализацию, реконструировать амбулаторию — уже вне этих поступлений.

Третий источник — взносы в уставной капитал коммунального предприятия. Это вообще не доход, а расход. Ведь громада вкладывает деньги в коммунальное предприятие, чтобы оно работало, а не чтобы накапливать капитал на развитие.

По итогам 2024 года, громады привлекли в свои бюджеты от продажи земли 3,7 млрд грн, или всего 0,5% от всех доходов. Доходы от операций с капиталом принесли еще 4,9 млрд грн, или 1%. И хотя вдвое большими, но все равно незначительными являются поступления от аренды имущества — только 2% от общих доходов.