Людмила Симонова
В начале полномасштабного вторжения после того, как ВСУ отогнали врага от Киева, а соглашения с недвижимостью разрешили регистрировать, произошло существенное переформатирование рынков недвижимости с изменением приоритетов покупателей, спроса на те или иные объекты недвижимости. Рынок недвижимости становится все более активным, поэтому основные тренды на нем проявляются значительно больше.
Тренды усиливаются
При этом волатильность рынка недвижимости в Украине во время войны можно сравнить с рынками акций: цены колеблются все время. Особенно это заметно после массированных обстрелов агрессором, когда рынок замирает, но довольно быстро оживляется. И это все сочетается с сезонными колебаниями цен и качелями между спросом на новопостроенную недвижимость и недвижимость советских времен.
Но главные тренды, стартовавшие в начале вторжения, все больше закрепляются и углубляются. Приоритетными для покупателей стали требования безопасности (наличие убежища, конструктивные характеристики здания, отсутствие возле объектов критической инфраструктуры) и требования к беспрерывному обеспечению (при возможности) коммунальных услуг.
Почему некоторые объекты недвижимости никогда не будут введены в эксплуатацию
Происходит дальнейшая релокация предприятий в западную часть Украины, что привело к выравниванию цен на новостройки между Львовом и Киевом и даже всплеску цен на недвижимость в Ужгороде и их стагнации в восточных регионах и теперь еще и на севере возле границы с агрессором. При этом средняя стоимость аренды в Ужгороде 2-комнатной квартиры достигла 21 300 грн, в то время как во Львове было 17 600 грн, а в Киеве — только 17 000 грн/месяц.
Причем этот процесс только усиливается, потому что все больше компаний перемещаются в сравнительно безопасные регионы Западной Украины, а за ними переезжают сотрудники и их семьи, что приводит к стабильному спросу на недвижимость в западных областях.
То есть сегодня тенденции на рынках локальные, потому что некоторые регионы находятся под давлением завышенных цен, поскольку объектов повышенного качества там не хватает, а некоторые прифронтовые регионы живут в условиях аренды «на уровне коммуналки».
Между этими двумя крайностями есть центральная часть, Киев и Одесса, где на спрос влияет присутствие внутренне перемещенных лиц. А Днепр стал одним из крупнейших хабов для переселенцев, и это также сказывается на рынке недвижимости в этом городе, поскольку повышает спрос на самую низкую аренду и продажу самой дешевой недвижимости. Стоимость аренды в Днепре составляет 10 000–11 000 грн/месяц в отдаленных от центра районах, но этот эконом-сегмент никогда не бывает пустым.
А вот комнату здесь можно арендовать в среднем за 3500 грн/месяц, но это не самая дешевая аренда. В Херсонской области можно арендовать комнату за 1500 грн, хотя годом ранее она обошлась бы в 2000 грн/месяц.
Существенно вырос спрос на частные дома, которые легче обеспечить беспрерывно электроэнергией и где не надо подниматься пешком на высокие этажи. Медианная стоимость аренды частных домов в Киеве в мае 2026-го достигла 110 000 грн/месяц.
Отопление в частных домах обеспечивается, как правило, за счет газоснабжения, да и место для генераторов найти намного легче. Цена на дорогие дома недалеко от Киева (не более часа езды) площадью 350–400 кв. м теперь достигает от 500 тыс. долл. США до 1 млн долл. и больше. Недорогие дома на Осокорках без воды и отопления сейчас можно купить за 50–60 тыс. долл. Соответственно, вырос спрос на земельные участки, где не только переселенцы имеют возможность построить новое жилье, но и жители крупных городов ищут покой от ночных бомбардировок.
