Автор Людмила Симонова член Совета по материальным активам Международного комитета по стандартам оценки (IVSC), Президент фирмы IRE (Ukraine) LLC и Партнер “Томас & Сімонова”

Ниспадающий рынок продаж

В 2023 году началась, а в 2024-м продолжилась стагнация рынка недвижимости в Киеве, когда количество сделок резко снизилось, а большинство объектов, которые длительное время не продавались, снимают с продаж, надеясь дождаться лучших времен.

Конечно, риэлтерские сайты, пытающиеся создать видимость спроса, рассказывают сказки о росте цен: никакого роста цен в Киеве сейчас не наблюдается. Даже рынки недвижимости в Западной Украине тоже затормозили в ожидании лучших времен, на некоторых из них вообще началось снижение цен.

На четвертый квартал 2024 года цены в Киеве, по мнению многих риелторов, достигли нового дна. Остановятся ли они на этом дне, никто сказать не может. Причем сегодня, если что-то и продается, то только то, что раньше вообще не попадало на рынок, а реализовывалось среди своих. Как правило, это квартиры в современных комплексах с хорошим ремонтом и даже мебелью. Потому что они обычно принадлежат тем, кто уехал за границу и возвращаться не собирается.

Рынок недвижимости: иностранные инвесторы активизировались и ищут ликвидные предложения

Исследователи такой рынок характеризуют как рынок покупателя и рекомендуют на нем не продавать, а покупать в расчете на то, что рынок рано или поздно начнет расти и на этом можно будет заработать.

Восходящая аренда

Наверное, только ленивый не писал о повышении ставок аренды, особенно в центре Киева, во Львове или Ивано-Франковске (и других западных городах), на жилье хорошего качества. Традиционно цены еще немного подскочили в конце августа, когда обычно студенты и их родители ищут аренду в Киеве. Впрочем, к концу сентября рынок успокоился и вернулся в привычное русло, хотя цены существенно не упали.

Таким образом, двухкомнатную квартиру в центре столицы в новом жилом комплексе можно арендовать за 30−40 тыс. грн/месяц, а квартира в старом жилищном фонде обойдется не менее чем в 20−25 тыс. грн.

Эти два тренда, возникшие на рынке продажи жилья и аренды недвижимости, наконец-то создают хорошую окупаемость жилья и привлекают потенциальных инвесторов. При этом ставка капитализации, которая является величиной обратной к окупаемости, выросла с 5 до 10% (в среднем) в твердой валюте, что начинает составлять существенную конкуренцию процентным ставкам по ОВГЗ и депозитам.

Но вишенка на торте в этой ситуации на рынке — повышение налогов. В частности военного сбора.