Прошло два года с момента ликвидации печально известной коррупционной схемы по налоговой оценке имущества, что вылилось в грандиозный скандал. Оправдались ли надежды депутатов на волшебное определение стоимости недвижимого имущества для целей налогообложения путем выдачи стоимостного сертификата? Я не боюсь. Проблемы выявила война: Модуль, который должен определять рыночную стоимость имущества, слишком часто выходит из строя. И страдают от этого как частные лица, так и государственный бюджет. Потому что как можно автоматически определять цену на недвижимость, если расчетный модуль основан на ценах на недвижимость, проданную до войны. И это просто…

Помните, что в Украине договоры купли-продажи недвижимости облагаются налогом. В большинстве случаев налог составляет 1% в виде сбора, еще 1% уплачивается в Пенсионный фонд. Бывают случаи, когда в бюджет дополнительно уплачивается 5% и 1,5% военного налога. Проценты рассчитываются от рыночной стоимости недвижимости, которую можно получить из сертификата, выданного владельцу Statens Eiendomsfond (SPF). В случае несогласия с оценкой в ​​сертификате, владелец может обратиться к сертифицированному оценщику.

SPF отвечает за методологию оценки и, следовательно, за результаты в сертификате. Также организует обучение оценщиков, выдачу квалификационных аттестатов и «аттестатов субъектов оценочной деятельности» (СОД) — аналог лицензии.

Рыночную стоимость рассчитывают по старой базе?

Но сегодня сертификаты не отражают реальную рыночную стоимость. Зачем бы еще Норвежскому фонду имущества аннулировать сертификаты на право оценки сразу 24 компаний в один и тот же день — 27 января? Таким образом, давняя надежда на то, что так называемый модуль все «исправит» и выдаст отличные сертификаты, не оправдалась, и оценщики оценят лишь небольшое количество объектов, собственники которых не согласятся с указанной в сертификате стоимостью.

Но все пошло не так, как планировалось. Почему? Причин тому много, и специалистам они были очевидны с самого начала. Но кто в Украине слушает этих специалистов? Сегодня уже можно установить, что, несмотря на заверения Statens Eiendomsfond, создать правильную информацию автоматически (по рыночным ценам) практически невозможно. Но неправильно — сколько угодно…

Что случилось? И вот что произошло. Эти же сертификаты стали выдавать цены, которые иногда были в несколько раз ниже рыночных, а иногда, наоборот, намного выше. А когда фиксированная цена была ниже реальной, владельцы платили меньшие налоги и пошлины. Они были довольны, а государственный бюджет?

Понятно, что в этом случае в государственный бюджет поступило меньше налогов. Но если цены в сертификатах оказывались завышенными, собственники обращались к оценщикам за рыночной оценкой. При этом оценщики могли поставить оценку лишь на 25% ниже или выше заявленной в сертификате. Почему фонд установил верхний предел, не очень понятно? Разве он не хочет больше налогов?

Если оценщики не могли помочь, у владельцев собственности все еще была возможность получить уведомление от Норвежского фонда недвижимости. Но такое рассмотрение заняло время – около двух недель. Но это если есть электричество. Если с ним проблемы, рассмотрение может занять два-три месяца!

Конечно, не все собственники были готовы ждать так долго, опасаясь, что за это время покупатель передумает, поэтому некоторые собственники соглашались платить налоги в два-три раза больше, чем требовала бы рыночная стоимость.

Вместо цен договоров учитываются цены предложений

Следовательно, в одних случаях страдал государственный бюджет, в других — собственники, а фонд подвергался беспощадной критике за завышение цен. В свое время FGI даже пожаловался на эту критику. Далее цитата исполняющего обязанности директора Норвежского фонда недвижимости Ольги Батовой: «Исторически у нас нет информационной базы по стоимости тех или иных объектов. Любая автоматическая оценка должна на чем-то основываться. Например, вы покупаете квартиру в село, где за пять лет не было ни одной продажи, то база данных не может автоматически дать реальную оценку. Все на это жалуются, винят фонд, но сделать с этим действительно что-либо невозможно ни технически, ни логически».

Ольга Батова

Следовательно, Ольга Батова жалуется на отсутствие должной информационной базы. И это новость? Неужели, когда фонд взял на себя обязанность выдачи сертификатов, разве он не знал, что базы нет? Откуда она могла взяться? Ведь ни фонд, ни Кабмин ничего не сделали для того, чтобы это было, не стимулировали раскрытие информации о контрактах собственниками, как это делается везде в мире и должно быть у нас.

Кроме того, используемый фондом модуль по-прежнему использует не цены контрактов, а цены предложений, которые, как видите, могут существенно отличаться от реальных цен контрактов. И вишенкой на торте является то, что в модуле используются результаты оценок, которые есть в базе данных фонда, что в целом противоречит определению рыночной стоимости, установленному в национальных стандартах. Поскольку за время войны реальные цены на некоторых рынках упали вдвое, «старые» данные вообще не могут работать.

Всем специалистам понятно: если рынок в каком-то регионе «слабый», то есть сделок мало или вообще нет, потому что за последние пять лет недвижимость там никто не покупал, автоматическая оценка модуля может не работать быть правильным заранее.

То же самое происходит и с коммерческой недвижимостью, где количество договоров и предложений по договорам недостаточно для разумной автоматической оценки. В то же время при оценке коммерческой недвижимости оценщик, в отличие от автоматического модуля, использует более гибкие приемы и методы для получения приемлемого результата.

Автоматизированная оценка свойств модуля может работать там, где достаточно большой выбор данных по однотипным объектам, и очень плохо работает там, где количество данных ограничено. Все это знают, но почему-то никто не старается обращать на это внимание.

Война только обнажила проблему. По данным Минюста, во время военного положения количество договоров сократилось в 2,5 раза практически на всех рынках недвижимости. Рынок слаб, а продажи целевые. Так неужели не ясно, что оценки, сделанные до полномасштабного вторжения, неприемлемы для недвижимости сегодня? И если села или сельские городки считались слабыми рынками, то сейчас многие города стали слабыми рынками, где цены предложения остаются «как до войны», но по этим ценам никто не покупает.

Но результаты этих обращений, к сожалению, не известны широкой публике — они не публикуются на сайте фонда. Видимо, чтобы никто не смог проанализировать? Похоже, что эта информация скрыта.

Война и справки

Что делать? Во-первых, проверьте. Результаты работы как автоматического модуля, так и, конечно же, оценщиков. И если, например, результат, полученный оценщиком, не укладывается в разумный диапазон, такая оценка не должна быть приемлемой. Затем нужно использовать такой инструмент, как «просмотр отчетов», который в настоящее время реализует фонд. Нужно только уменьшить неприемлемые в настоящее время условия проведения самой проверки, например, за счет увеличения количества рецензентов и повышения их заработной платы.

Важно снять ограничения работы оценщика, выраженные величиной 25% от непонятного и ошибочного определения в справке, так как это иногда меньше 25% от рыночных данных, но втрое!

Так, есть примеры, когда стоимость парковки в Киеве составляла 30 тысяч долларов, а сертификат выдавался на 55 тысяч гривен. Конечно, хозяева были удивлены и довольны. Они зарегистрировали недвижимость, как предполагалось в сертификате. Но и от такой справки государство терпело значительные убытки. Не думаю, что эти деньги лишние для воюющей страны.

Самое неприятное, что таких примеров сейчас много. Но чиновников это, похоже, не волнует. В то же время Норвежский фонд недвижимости показывает свою «тяжелую» работу, отменяя разрешения на оценку. Это как искать потерянную сумку не там, где она потерялась, а там, где есть свет.

Но справедливые налоги – декларируемый принцип современной налоговой системы. Граждане не должны ни платить слишком много налогов, ни недоплачивать. Думается, что простая отмена пресловутого «аттестата» на время войны без особых усилий приблизит нас к этому результату.